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Quelles sont les règles pour construire sa maison en mitoyenneté ?

Quelles sont les règles pour construire sa maison en mitoyenneté ?

Lorsque l’on fait construire une maison neuve, une question se pose inévitablement : celle de son implantation sur le terrain choisi. La superficie disponible, la taille du projet et les contraintes d’urbanisme peuvent parfois inciter à construire en limite de propriété du terrain voisin. Mais ce choix n’est pas sans conséquences. Quelles sont alors les avantages d’un tel projet ? Quelles sont également les contraintes et les règles à respecter. Réponses à 6 points…

 

1 - Quels sont les avantages de la construction en limite de terrain de son voisin ?

 

La tension foncière est telle qu’aujourd’hui, la taille des terrains disponibles sur le marché est de plus en plus limitée. Pour conserver un espace paysager suffisant, l’implantation de la maison est donc devenue un enjeu particulièrement important. A cela s’ajoute des règles d’urbanisme contraignantes. En effet, c’est le PLU de la commune qui va déterminer les possibilités d’implantation par rapport aux limites du terrain. Selon certaines règles d’urbanisme vont ainsi imposer un recul de 4 mètres par rapport à la limite en tous points. A cela peut s’ajouter un règlement de lotissement imposant des hauteurs maximales. Et sur de petits terrains, cela se transforme rapidement en casse-tête. Positionner sa maison sur un côté, en limite de la propriété du voisin, est alors une solution intéressante pour gagner de l’espace et pouvoir réellement profiter de son extérieur.

 

2 - Quelle est la distance minimale de construction entre les deux terrains ?

 

Pour résumer le droit à la propriété, tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain jusqu’en limite de terrain sans avoir besoin de l’accord du propriétaire voisin. Cependant des règles existent et définissent dans certains cas des distances minimales de construction. Selon l’article R. 111-18 du code de l’urbanisme, la construction doit être située à une distance égale à la moitié de sa hauteur par rapport à la limite séparative de vos deux parcelles. Ainsi, dans le cas d’une maison mesurant 8 mètres de hauteur, celle-ci devra être implantée à au moins 4 mètres du terrain voisin. Mais il existe également une distance minimale réglementaire de 3 mètres par rapport à la limite parcellaire. Il existe une dérogation à cette règle si les deux propriétés se jouxtent, notamment sans fossé de séparation. Dans ce cas alors, il est permis de construire à la limite séparative des parcelles. En résumé, une maison doit être construite en limite immédiate de propriété ou en respectant un recul d’au moins 3 mètres, cette distance pouvant être plus importante en fonction de certains documents d’urbanisme de votre commune et si la hauteur est supérieure à 6 mètres.

 

3 - Quelle est la hauteur maximale d’un mur de séparation construit en limite de propriété ?

 

Pour connaître la hauteur maximale du mur que vous pourrez construire en limite de propriété du terrain voisin, il vous faut consulter là encore les règles d’urbanisme de votre commune. En l’absence de règles locales, la hauteur totale de votre mur ne doit pas dépasser les 2,60 mètres dans les communes de moins de 50 000 habitants, et 3,20 mètres dans les communes d’au-moins 50 000 habitants. Cette règle s’applique chaperon compris, le chaperon désignant le haut du mur en forme de toit. Évidemment, votre mur ne doit pas empiéter sur le terrain voisin et doit faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux et d’un permis de construire à déposer en mairie si celui-ci mesure plus de 2 mètres.

 

4 - Vis-à-vis, fenêtres et débords de toit : quelles sont les limites ?

 

  • Vis-à-vis et fenêtres :

Si votre maison comporte des ouvertures sur le mur orienté vers le terrain voisin, la question du vis-à-vis va nécessairement se poser. Il faut d’abord savoir que pour cette question de vue, la distance entre les constructions se mesure de l’extérieur de l’ouverture jusqu’à la limite de votre terrain. Dans le cas d’une vue droite, une distance minimale d’1,90 mètre devra être respectée. Cette distance ne sera que de 0,60 mètres dans le cas d’une vue oblique. Des jours, ouvertures ne laissant passer que la lumière et non la vue peuvent sinon être pratiquées avec des hauteurs réglementées.

 

  • Débords de toit et balcons :

Pour mesurer la distance entre les constructions, vous devrez le plus souvent prendre comme point de référencement le point le plus avancé du bâtiment ou les points mentionnés par le règlement de la commune (PLU), c’est-à-dire le balcon ou encore l’extrémité de votre débord de toit et non le mur en lui-même. En aucun cas, votre toiture ne peut donc déborder sur le toit de votre voisin et devra respecter une distance minimale de 0,50 mètre. Aucun élément de votre future construction (enduit de finition, débord de toit, gouttière, fondation…etc.) ne doit jamais empiéter sur le fond voisin

 

5 - Quelles sont les précautions à prendre pour éviter les litiges ?

 

Pour éviter tout litige avec votre futur voisin, certaines précautions peuvent être prises. Avant de démarrer la construction de votre maison, il est conseillé de faire matérialiser par un géomètre les limites exactes de votre terrain. Il peut aussi être opportun de faire établir un constat d’huissier qui mettra en évidence l’état du fond voisin. Ainsi, vous pourrez prouver que les travaux réalisés de votre côté n’ont occasionné aucun désordre ou que le fond voisin, le cas échéant, a bien été remis dans son état initial.

 

Bon à savoir : En cas de litige avec votre commune, il vous faudra vous adresser au juge administratif. Dans le cas d’un litige avec votre voisin, c’est le juge d’instance, juridiction civile, qui sera amené à trancher.

 

6 - Quelles sont les règles à respecter pour entretenir le mur en limite de terrain ?

 

Un ravalement de façade ou l’entretien d’un mur en limite de propriété peut poser problème puisqu’il nécessite évidemment d’intervenir sur le terrain du voisin avec la pose d’une échelle ou d’un échafaudage. Il existe alors ce qu’on appelle la « servitude du tour d’échelle ». Ce droit ne peut être invoqué que pour des travaux d’entretien ou de ravalement ne pouvant être réalisés autrement. Dans le cas d’une toiture-terrasse, une entreprise peut intervenir depuis le toit avec une nacelle. Cela devient beaucoup plus complexe dans le cas d’une toiture en pente. La servitude du tour d’échelle est donc la possibilité de passer chez un voisin proche pour effectuer des travaux chez soi. Pour que les travaux se passent en bonne entente, il faut évidemment en définir précisions les conditions en amont : temps d’intervention, conditions d’accès, marge d’empiètement, etc. Des indemnités peuvent être prévues en cas de dégradations éventuelles ou de nuisances occasionnées. Rappelons que pour un mur en limite de propriété, c’est toujours le propriétaire de ce mur qui est responsable de son entretien.